起業マニュアル
事務所を借りる
事務所探しは、面積、立地、賃料、設備を確認するのがポイントです。賃料は毎月発生する固定費になるので、起業初期は、賃料をできるだけ抑える工夫をしましょう
事務所探しのポイント
1．面積
机、椅子、書棚、ロッカー、コピー機、プリンター、打ち合わせスペースなどを洗い出し、必要な坪数を算出します。一般的には、通路などを含め、従業員1人当たり2～3坪が目安とされています。トイレや給湯室、エレベーターホールなどの共有部分が契約面積に含まれる場合があるので、実質的に専有できる面積を確認しましょう。
面積は広くても部屋の形状がいびつな場合や、柱や梁、空調設備などでスペースが使いづらいこともあります。オフィス家具の配置などをイメージしながら選ぶとよいでしょう。
2．立地
最寄駅からの距離はもちろん、取引企業との距離、従業員の通勤費、駐車場の必要性などを検討します。マストではありませんが、金融機関や飲食店が近くにあると便利です。まずは、実用性を考えて立地を選定することが大切です。
3．賃料
賃料は、管理費（共益費）や、敷金（保証金）・礼金も含めた総額で確認します。
管理費（共益費）は用途が定まっているわけではありませんが、一般的に共有部分にかかる諸費用を指します。共有スペースなどが広い大きなビルであればあるほど、費用が高額になる傾向があります。
＜管理費の主な内容＞
- 共用部分の水道光熱費、冷暖房空調費、清掃費、衛生費
- 共用設備の点検費、営繕費（空調設備や照明、エレベーターなど）
- 建物全体に関する警備費
- 植裁などの管理費
- 上記に関する人件費、業務委託費、事務費
各ビルによって、冷暖房空調費や光熱費と管理費を別にしている場合もあるので、内訳について貸主に確認しておくとよいでしょう。
敷金は、賃借人の賃料滞納や物件の損傷などに備えた担保として、貸主が預かるものです。賃料の2～10ヵ月分かかるのが一般的です。礼金は、敷金と一本化されること多く、オフィスビルでは、ほとんどの場合礼金はありません。
敷金は初期費用として大きな負担となります。退居時のトラブルも多いので、敷金で担保される対象範囲や返還時期などをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
4．設備
主にインターネットや空調設備、セキュリティを確認します。
インターネットは光ファイバーなど接続環境を確認します。OA対応のフロア（二重床）でLANがひきやすいのかどうかも確認ポイントの一つです。
また、電気設備、電気容量の工事が必要にならないかもあわせて確認します。小規模オフィスでもパソコンやサーバーなどを利用するため、50アンペア以上は欲しいところです。
空調設備は個別管理か集中管理かを確認します。集中管理は電気代が安くなることが多いですが、夜や休日に稼動しないこともあります。
天井高が高ければ、部屋を広く感じられますが、空調の効きにも関係します。
セキュリティは、出入口や鍵、警備会社との契約などを確認します。建物に24時間出入りできるか、ビルメンテナンス日がないかも確認しましょう。
その他、照明、床の荷重、防音（壁の厚さ）、管理会社のサービス内容なども確認しておくとよいでしょう。
5．その他
契約期間は、普通の借家契約では2～3年で、更新料は1ヵ月分の賃料か、まったく取られないのが一般的です。契約の更新がない定期借家契約など、貸主に有利な契約期間が定められるケースあるので、注意しましょう。契約満了後に再契約できる場合もあります。
他にも、賃貸借契約の前に「重要事項説明」があり、そこにアスベスト調査と耐震診断に関する項目があります。
アスベスト調査は、建物におけるアスベストの使用の有無についての調査結果が記録されていた場合、その説明がなされます。
耐震診断は、1981年6月1日以前に新築された建物において、耐震改修促進法に基づき建築士や地方公共団体などが行った耐震診断がある場合、その説明を受けられます。
建物を利用する側にとっても、建物の安全性は重要なチェック項目です。オフィス選びの段階で積極的に尋ねてよいでしょう。
開業費用はできるだけ抑える
オフィスを探す場合、一等立地で、新築で･･･などと見栄を張りたくなるものですが、起業直後は机と電話など、最低限のものでよいと割り切りましょう。家賃は固定費ですから、売上がなくても、毎月必ず支払わなければなりません。オフィスの印象が業績に直結するような事業の場合は別ですが、できる限り固定費用は抑えたいところです。
一人で開業するのであれば、友人知人からの間借りや、オフィスをシェアすることも検討してみてください。割安なインキュベーション施設もお勧めします。
賃貸オフィスの他にも、レンタルオフィス、シェアオフィス、コワーキングスペース、バーチャルオフィスがあります。あなたのニーズにあった事務所を探しましょう。
