失敗しないために、テナント出店契約時の留意点を教えてください。

スーパーマーケットをはじめとする、ショッピングセンター（SC）にテナント出店する場合の留意点については、出店前の調査と契約条件の2つに分類できます。

【出店前の調査】

（1）立地調査

商業施設間の競争も激化しているため、出店するSCの立地条件、営業状況やディベロッパーの経営状況についても十分に調査することが必要です。また、同じSC内でも出店する場所により通行量が異なるので、現地を確認します。

（2）契約形態

出店契約には、催事契約と本契約の2種類があります。催事契約は実績のない出店者との契約の場合が多く、保証金などの負担がない代わりに短期（1から6ヵ月）契約となります。本契約は2から6年程度の契約期間が多く、保証金そのほかの契約に際する検討条件が増えます。

（3）出店コスト

出店時のコストとして保証金・敷金、内装費用、什器費用などに加えて、テナント会への入会金などテナント出店独自のコストがあります。毎月のランニングコストとしては家賃のほか、ディベロッパーにより異なりますが、共益費、水道光熱費、駐車券負担金、販売促進費、ポイントカード負担金、レジ負担金、テナント会費などです。

また、営業時間延長や休業日削減をしているSCが増えているため、人件費についても検討が必要です。

【契約条件】

契約に際しては催事契約であっても契約書を十分にチェックします。出店後あるいは退店時のトラブルを避けるためにも必要です。

（1）取扱商品について

SC内は業種構成を考えてゾーニングされるため、業種あるいは商品が限定され、テナント側が勝手に変えることができません。

（2）家賃

固定家賃と変動家賃に大別されます。変動家賃の場合、売上に対する歩率のほか、最低家賃保証がついている場合が多いので、条件についての交渉が必要です。

（3）出店工事などに関する経費負担について

新規SCへの出店では、空調や電気配線などの工事部分について負担が必要となる場合もあるので確認します。

（4）中途解約時の取り決めについて

契約期間中に退店する場合には、退店予告期間が必要です。その際の違約金条件や、保証金返却時期についても確認します。

（5）原状復帰義務について

閉店時に店舗をどのような状態にして返却するかを確認します。「居抜き」で出店してもスケルトン（内装工事がされていない状態）に原状復帰義務が付されている場合もあるので、契約書のチェックは不可欠です。

回答者

中小企業政策研究会

関連情報

（一社）日本ショッピングセンター協会

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（一社）新日本スーパーマーケット協会

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